业主
常见问题

物业管理公司是您与租客之间的日常联络人。在 Melplex Ri-Ch，我们的服务包括：寻找并审核租客、准备租约、收取租金、协调维修、进行例行检查，以及处理租期内发生的各类问题。

我们还负责确保符合维多利亚州租赁法规、提供月度财务报表，并在纠纷升级时代表您出席仲裁庭（VCAT）。

转换管理公司非常简单。您只需按照现有管理协议要求向原代理发出通知（通常为30至90天），然后与我们签订新的管理协议。我们直接与原代理完成交接，包括转移押金、租约文件、检查报告及租客信息。

您无需亲自通知租客，这一切我们都会为您处理。

我们根据您所在区域当前可比房源和近期租赁数据，提供免费租金评估。评估考虑因素包括：房产类型、面积、状况、配置，以及与公共交通和学校的距离。

定价过高导致空置，定价过低则损失收益。我们的目标是找到最佳价格，以最快速度吸引优质租客。

法律上并无强制要求，但我们强烈建议购买。业主保险通常涵盖租金损失、租客恶意损坏及法律费用——这些都是普通家庭及内容保险不会覆盖的内容。

如有需要，我们可协助您准备保险理赔材料，但保单本身由您与保险公司之间直接处理。

我们每月向业主拨付租金，并附上详细的业主报表，列明所有收入和支出。具体拨付日期将在您的管理协议中注明。

您还将收到完整的财政年度报表，用于税务申报。

根据《维多利亚州住宅租赁法1997》，租金每12个月只能上涨一次。任何涨价在生效前，必须提前至少60天以书面形式通知租客。

租金上涨幅度必须合理，并与市场行情相符。如果租客认为涨幅过高，有权向VCAT提出申诉。

我们密切监控租金缴纳情况，一旦发现逾期立即跟进。我们的处理流程如下：

• 逾期第1天 — 向租客发送提醒
• 第3天 — 再次联络跟进
• 第7天 — 发出正式违约通知（搬迁通知或整改通知）
• 如仍未解决 — 代表您向VCAT提出申请

这也是业主保险的重要性所在——在纠纷处理期间，保险可以覆盖租金损失。

押金在租约开始时收取，并依法在10个工作日内存入维多利亚州租赁押金管理局（RTBA）。最高押金金额为一个月租金。

租约结束时，如无损坏或欠租，押金将全额退还给租客。如有索赔，我们将协助处理；若租客对索赔提出异议，我们可代表您出席VCAT。

在向您推荐之前，每位申请人都须经过严格的审核流程：

• 身份核实
• 就业及收入核实（租金一般不超过收入的30%）
• 租住历史及前代理/业主推荐信核查
• 全国租户数据库查询（TICA）
• 信用审查（适用时）

我们会向您提供审核建议和申请摘要——最终决定权始终在您手中。

是的。虽然我们会根据审核流程提出建议，但最终审批权在您。但需注意，根据《维多利亚州平等机会法2010》，您不能以种族、宗教、家庭状况、残疾或收入来源等受保护属性为由拒绝租客。

我们可以为您说明在评估申请人时哪些做法是允许的，哪些是不被允许的。

根据维多利亚州法律（自2020年3月起），业主只能在特定情况下拒绝宠物申请，例如房产不适合饲养宠物，或业主法团规定禁止宠物。您不能在没有合理理由的情况下直接拒绝。

如批准养宠物，可在租约中加入宠物协议。我们可以为您处理整个流程，并确保制定适当条款以保护您的物业。

作为维多利亚州的业主，您有责任将物业维持在符合最低标准、适合居住的状态。具体包括：

• 房屋结构稳固、防风防雨
• 管道、热水及基本设施正常运作
• 门锁及安全设施完善
• 安装符合规定的烟雾报警器
• 符合最低出租标准（依据2021年法规改革要求）

日常损耗由您负责；租客造成的损坏则由租客承担。

根据住宅租赁法，紧急维修包括：水管爆裂、煤气泄漏、冬季暖气故障、马桶损坏（仅有一个时）或严重屋顶漏水等。这些问题必须立即处理——在24小时内解决。

我们拥有可随时响应紧急维修的可信赖工匠网络。对于不超过管理协议预批金额的紧急维修，我们将立即行动，并尽快通知您。

非紧急维修需要您的审批——我们会先获取报价，征得您同意后再进行。您的管理协议会设定小额紧急维修的预批金额上限，以便我们在必要时迅速行动，无需等待审批。

我们绝不会在未事先联系您的情况下超出您的批准金额。

根据维多利亚州法律规定，例行检查每6个月进行一次。首次例行检查须在租客入住后至少3个月后才能进行。

每次检查后，您将收到附有照片的书面报告。如发现任何问题——包括需要维修或违反租约——我们会立即跟进处理。

欢迎您参加例行检查。请提前通知我们，以便我们与您和租客进行协调安排。

请注意，租客必须提前至少7天收到书面检查通知，且租客有权在场。

房屋状况报告是租约开始时对物业状态的详细书面记录，由代理和租客双方签署。它是租约结束时您申索押金的主要凭证。

若没有完整的状况报告，将很难证明损坏发生在租期内而非之前。我们会在每次新租约时认真准备此报告，并附有照片记录。

这取决于原因。根据维多利亚州法律，主要情况如下：

• 固定期限租约到期（不续租）：在到期日前60天通知
• 业主或直系家属入住：60天通知
• 物业出售（买方要求空置交接）：60天通知
• 重大装修或拆建：60天通知
• 租客违约（如欠租）：通过正式搬迁通知给予14天通知

固定期限租约到期后，若双方均未发出通知，将自动转为按期（月租）租约。我们会在租约到期前约3个月与您联系，讨论您的选择：续租、调整租金或终止租约。

如您选择续租，我们将与租客协商并准备新租约。续租费为0.5周租金 + GST。

可以。除非给予适当通知，否则租客有权在出售期间及之后继续居住。若新业主需要空置交接，必须提供60天书面通知——但这只能在成交时或之后进行。

开放参观前，租客也必须获得合理通知（至少48小时），且未经租客同意，不得要求每周进行超过2次参观。

VCAT（维多利亚民事及行政仲裁庭）负责处理维多利亚州的住宅租赁纠纷。常见的提交情况包括：

• 欠租及追讨物业管有权
• 租约结束时的押金纠纷
• 租客对租金上涨提出异议
• 损坏或损失赔偿申索
• 紧急维修纠纷

我们会在提交VCAT之前尽力直接解决所有问题。如确需提交仲裁庭，我们可代表您准备材料并出席，费用为每案$300 + GST，另加VCAT申请费（实报实销）。

您可以就以下情况申索押金：

• 欠租
• 超出合理损耗的损坏
• 若物业未以合理清洁状态归还，所产生的清洁费用
• 因租客提前终止租约而产生的费用

您不能就合理损耗申索——这是指物业因日常使用而产生的正常损耗（如墙面轻微划痕、高流量区域地毯磨损）。

若租客疑似弃置物业，根据维多利亚州法律须遵循正式程序。您不能在未遵守正确步骤的情况下直接重新进入或出租物业：

• 我们将进行调查并尝试联系租客
• 若我们合理判断物业已被弃置，可向VCAT申请弃置令
• 获得裁定后，租约即告终止，我们可重新出租物业

若不遵守此流程擅自行动，可能使您承担法律责任。如怀疑租客弃置物业，请立即联系我们。